État des lieux d’entrée : les 10 points à vérifier absolument avant de signer

L’état des lieux d’entrée est parfois considéré comme une simple formalité avant la remise des clés. Pourtant, ce document joue un rôle essentiel pendant toute la durée de la location et surtout au moment du départ du locataire.

En effet, lors de l’état des lieux de sortie, l’état du logement sera comparé avec celui constaté à l’entrée. Une dégradation qui n’aurait pas été correctement mentionnée au départ pourrait alors devenir une source de désaccord entre le locataire et le propriétaire.

Prendre le temps de réaliser un état des lieux d’entrée précis, détaillé et illustré permet donc de protéger les deux parties.

Voici 10 points à vérifier absolument avant de signer un état des lieux d’entrée.

1. Vérifier précisément l’état des murs et des plafonds

Un simple « bon état » n'est pas toujours suffisamment précis.

Il est préférable de relever les éventuelles :

• traces et taches ;

• fissures ;

• trous ;

• éclats de peinture ;

• marques de meubles ;

• décollements de papier peint ;

• traces d’humidité ou d’infiltration.

La localisation de chaque défaut doit également être indiquée aussi précisément que possible.

Une petite trace présente lors de l’entrée dans le logement peut sembler sans importance. Pourtant, si elle n’est pas mentionnée, il pourra être difficile plusieurs années plus tard de déterminer si elle était déjà présente.

2. Examiner attentivement les sols

Parquet, carrelage, sol PVC, stratifié ou moquette : chaque revêtement doit faire l’objet d’une observation attentive.

Il convient notamment de repérer :

• les rayures ;

• les taches ;

• les lames abîmées ou décollées ;

• les carreaux cassés ou ébréchés ;

• les impacts ;

• les brûlures ;

• les traces d’usure importantes.

Là encore, la précision est importante.

Indiquer simplement qu'un parquet est « en état d’usage » apporte beaucoup moins d'informations que la description et la localisation des rayures ou impacts effectivement constatés.

3. Tester les portes, fenêtres et volets

L’état des lieux ne doit pas seulement constater l’aspect esthétique des équipements. Leur fonctionnement doit également être vérifié.

Il est notamment utile de contrôler :

• l’ouverture et la fermeture des portes ;

• les poignées et serrures ;

• les fenêtres ;

• les volets manuels ou électriques ;

• les stores ;

• les portes-fenêtres ;

• les placards et leurs systèmes de fermeture.

Une fenêtre qui ferme difficilement, une poignée desserrée ou un volet qui se bloque doivent être signalés dès l’entrée.

4. Contrôler les équipements électriques

Lorsque cela est possible, les équipements présents dans le logement doivent être testés.

Cela concerne notamment :

• les interrupteurs ;

• les points lumineux ;

• les prises électriques accessibles ;

• les équipements électriques fournis avec le logement ;

• les volets roulants électriques ;

• les systèmes de ventilation.

L’objectif n’est pas seulement de constater leur présence, mais également leur état apparent et leur fonctionnement au moment de l’entrée dans les lieux.

5. Vérifier la plomberie et les équipements sanitaires

Cuisine, salle de bains, salle d’eau et WC méritent une attention particulière.

Il est conseillé de contrôler :

• les robinets ;

• les lavabos et vasques ;

• l’évier ;

• la douche ou la baignoire ;

• les WC et la chasse d’eau ;

• les joints ;

• l'écoulement de l'eau ;

• les éventuelles traces de fuite ou d’humidité.

Un joint déjà noirci, une vasque présentant un éclat ou un robinet qui fuit légèrement doivent être mentionnés.

Ces détails permettront de disposer d’une photographie fidèle de l’état initial du logement.

6. Tester les équipements du logement

Lorsqu’un logement dispose d’équipements, leur fonctionnement doit autant que possible être contrôlé.

Cela peut concerner par exemple :

• le chauffage ;

• le chauffe-eau ;

• la hotte aspirante ;

• les plaques de cuisson ;

• le four ;

• le réfrigérateur ;

• le lave-vaisselle ;

• les équipements de ventilation.

Dans une location meublée, cette vérification est particulièrement importante puisque le mobilier et les équipements mis à disposition doivent également faire l’objet d’un inventaire et d’un état détaillé.

Si un appareil ne peut pas être testé au moment de l’état des lieux, il est préférable de le préciser plutôt que de considérer automatiquement qu’il fonctionne.

7. Relever les compteurs

Lorsque le logement dispose de compteurs individuels, les index doivent être relevés avec précision.

Selon le logement, cela peut concerner :

• l’électricité ;

• le gaz ;

• l’eau froide ;

• l’eau chaude.

Ces relevés permettent de matérialiser la situation au moment où le locataire prend possession du logement.

Ils peuvent également être photographiés afin de conserver une trace supplémentaire des index constatés.

8. Vérifier le nombre et la destination des clés

Toutes les clés et tous les moyens d’accès remis au locataire doivent être comptabilisés.

Il peut s’agir des clés :

• de la porte d’entrée ;

• de la boîte aux lettres ;

• du garage ou du parking ;

• de la cave ;

• du local à vélos ;

• des parties communes ;

mais également des badges, télécommandes ou autres dispositifs d’accès.

Il est important de préciser le nombre et la destination de chaque clé ou moyen d’accès.

Cette information sera particulièrement utile lors de l’état des lieux de sortie, puisque l’ensemble des moyens d’accès remis à l’entrée devra normalement être restitué.

9. Ne pas négliger les petits défauts

Un éclat sur un lavabo, une petite rayure sur une porte ou quelques trous dans un mur peuvent sembler insignifiants au moment de l’installation.

Pourtant, ce sont précisément ces petits défauts qui peuvent être difficiles à attribuer plusieurs années plus tard.

Un bon état des lieux doit donc être factuel et précis, sans exagérer les défauts mais sans les minimiser non plus.

L'objectif n'est pas de chercher systématiquement ce qui ne va pas. Il s'agit simplement de décrire le logement tel qu'il se présente réellement au moment où le locataire en prend possession.

10. Vérifier le document et les photos avant de signer

Avant la signature, il est important de prendre quelques minutes pour relire l’ensemble de l’état des lieux.

Vérifiez notamment que :

• toutes les pièces ont été examinées ;

• les principales anomalies constatées sont bien mentionnées ;

• les équipements ont été correctement décrits ;

• les clés sont correctement comptabilisées ;

• les relevés de compteurs sont exacts ;

• les éventuelles réserves apparaissent dans le document.

Les photographies constituent également un complément particulièrement utile. Elles permettent d’illustrer précisément certains défauts et de conserver une trace visuelle de l’état du logement.

Peut-on signaler un problème après avoir signé l’état des lieux d’entrée ?

Oui.

Un défaut peut ne pas avoir été remarqué le jour de l’état des lieux, notamment parce qu’un équipement n’a pas pu être testé ou qu’un problème n’était pas immédiatement visible.

Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant son établissement.

Pour les éléments de chauffage, cette demande peut être effectuée pendant le premier mois de la période de chauffe.

Il est néanmoins préférable de signaler rapidement toute anomalie constatée et d’en conserver une trace écrite, accompagnée si nécessaire de photographies.

Pourquoi les photos sont-elles importantes lors d’un état des lieux ?

La réglementation permet de compléter l’état des lieux par des observations, des réserves et des images.

Les photographies apportent une information complémentaire particulièrement utile : elles permettent de visualiser l'état réel d'un élément à une date donnée.

Une description écrite précise reste indispensable, mais l’association description + photographie limite considérablement les interprétations au moment de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.

L’état des lieux protège aussi bien le locataire que le propriétaire

On présente parfois l’état des lieux comme un document destiné principalement à protéger le propriétaire contre les dégradations.

En réalité, il protège les deux parties.

Pour le locataire, il permet de démontrer qu’une anomalie ou une dégradation était déjà présente lorsqu’il a pris possession du logement.

Pour le propriétaire, il permet de disposer d’un état initial suffisamment précis pour identifier, lors du départ du locataire, les éventuelles évolutions du logement.

C’est cette comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui permet de distinguer plus facilement une dégradation imputable au locataire de l'usure liée au temps et à l’usage normal du logement.

Faire réaliser son état des lieux par un professionnel

Un état des lieux complet demande du temps, de la méthode et une description suffisamment précise de chaque pièce et de chaque équipement.

Faire appel à un professionnel indépendant permet de disposer d’un document structuré, détaillé et illustré de photographies, facilitant ensuite la comparaison entre l’entrée et la sortie du logement.

À Nantes, Nantes Métropole et en Loire-Atlantique, VYM Services Immo réalise des états des lieux d’entrée et de sortie pour les propriétaires, agences immobilières, administrateurs de biens et professionnels de l’immobilier.

Notre objectif : établir un constat précis et impartial de l’état du logement afin de sécuriser la relation entre le propriétaire et le locataire.

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